Turizmde “daha çok turist” yerine “daha fazla ekonomik değer”, gayrimenkulde ise “daha fazla konut” yerine “daha nitelikli yaşam alanları” oluşturulması gerektiğini savunan Selçuk Güven Ülker, Alanya'nın önündeki asıl hedefi şöyle özetliyor: “Alanya artık yeterince büyük. Şimdi daha değerli olma zamanı.”
Türkiye Bülteni: Selçuk Bey, turizmin içerisindesiniz ama aynı zamanda iktisat yüksek lisansı yaptınız. Alanya turizmine bir turizmci gözüyle mi, iktisatçı gözüyle mi bakıyorsunuz?
Selçuk Güven Ülker: İkisini birbirinden ayırmanın doğru olmadığını düşünüyorum.
Sahada işletmenin gerçekleri var; diğer tarafta bunun ekonomik karşılığı var. Otelin doluluk oranı çok yüksek olabilir ama önemli olan bu doluluğun hangi fiyatla ve hangi kârlılıkla gerçekleştiğidir.
Aynı şeyi şehir ölçeğinde de düşünmek gerekiyor.
Bir destinasyona çok fazla turist gelmesi elbette önemlidir. Fakat ekonomik açıdan asıl soru şudur:
Gelen her turist ne kadar katma değer oluşturuyor?
Konaklamaya ne ödüyor, şehirde ne kadar harcıyor, hangi işletmeler bundan pay alıyor ve elde edilen gelir ne ölçüde tekrar yatırıma dönüşüyor?
Dolayısıyla artık sadece turist sayısını değil, turist başına yaratılan ekonomik değeri konuşmamız gerektiğini düşünüyorum.
Türkiye Bülteni: Bu durumda yüzde 100 dolu bir otel her zaman başarılı değildir diyorsunuz.
Selçuk Güven Ülker: Kesinlikle değildir.
Ekonomide ciro ile kâr aynı şey olmadığı gibi, turizmde de doluluk ile verimlilik aynı şey değildir.
Otelinizi sürekli fiyat kırarak dolduruyorsanız bir süre sonra bunun bedelini başka yerden ödersiniz. Personelden, hizmetten, bakımdan, renovasyondan veya yatırımdan kısmaya başlarsınız.
Bu da uzun vadede ürününüzün kalitesini aşağı çeker.
Ben turizmde sürdürülebilirliği çevresel olduğu kadar ekonomik sürdürülebilirlik olarak da görüyorum.
İşletme para kazanmalı ki personeline yatırım yapabilsin, tesisini yenileyebilsin ve hizmet standardını yükseltebilsin.
Türkiye Bülteni: Alanya'nın ucuz destinasyon olarak anılması bir avantaj mı, yoksa geleceği açısından bir risk mi?
Selçuk Güven Ülker: Alanya'nın “ucuz” kelimesiyle konumlandırılmasını doğru bulmuyorum.
Uygun fiyatlı seçeneklerin olması başka bir şeydir, bir destinasyonun marka algısının ucuzluk üzerine kurulması başka.
Fiyat rekabetinin sonu yoktur.
Bugün sizden daha ucuz olan başka bir ülke çıkar, yarın başka bir destinasyon çıkar.
Ama deneyim, hizmet, güvenlik, gastronomi, mimari, doğa ve şehir hayatını birlikte sunabilirseniz kolay kopyalanamayacak bir değer oluşturursunuz.
Alanya'nın rekabet avantajını burada kurması gerektiğini düşünüyorum.
Ucuzluğu değil, aldığı paranın karşılığında sunduğu değeri konuşmalıyız.
Türkiye Bülteni: Her şey dahil sistem şehir esnafına zarar veriyor mu?
Selçuk Güven Ülker: Bu konu genellikle çok keskin tartışılıyor. Ben biraz farklı bakıyorum.
Her şey dahil sistemini ortadan kaldırmak çözüm değil. Bu sistem Türkiye'nin turizmdeki önemli rekabet araçlarından biri ve ciddi bir tüketici talebi var.
Fakat turist yedi gün Alanya'da kalıyor ve otelinden çıkmak için yeterli neden bulamıyorsa burada kendimize de soru sormamız gerekir.
İnsanlara otelden çıkacak nedenler yaratmalıyız.
İyi restoranlar, gastronomi sokakları, nitelikli alışveriş, kültür-sanat, gece hayatı, düzenli kamusal alanlar, güçlü sahil kullanımı…
Turisti otelden zorla çıkaramazsınız. Şehri, çıkmak isteyeceği kadar cazip hale getirirsiniz.
Türkiye Bülteni: Alanya'da turizm ve inşaat zaman zaman iki ayrı sektör gibi konuşuluyor. Gerçekte birbirlerinden ne kadar bağımsızlar?
Selçuk Güven Ülker: Oysa birbirlerini doğrudan etkiliyorlar.
Turizm şehrin uluslararası bilinirliğini artırıyor. Bu bilinirlik yabancıların burada yaşamaya ve gayrimenkul almaya olan ilgisini artırabiliyor.
Gayrimenkul yatırımı şehre sermaye getiriyor. Yeni yerleşik nüfus restoranları, perakendeyi, sağlık hizmetlerini ve diğer sektörleri besliyor.
Ama bu sistemin sağlıklı çalışmasının önemli bir şartı var:
Şehrin yaşam kalitesinin korunması.
Eğer yalnızca kısa vadeli satış rakamlarına odaklanıp şehrin altyapısını, mimarisini ve yaşam kalitesini ihmal ederseniz, sizi cazip hale getiren şeyi zamanla kendiniz ortadan kaldırırsınız.
Türkiye Bülteni: İnşaat sektöründe yeni dönemi nasıl görüyorsunuz?
Selçuk Güven Ülker: Müşterinin çok daha seçici olacağı bir dönem görüyorum.
Bir dönem “havuz, fitness, sauna” yazmak projeyi farklılaştırmaya yetiyordu. Artık bunların çoğu standart hale geldi.
Bundan sonra mimari kalite, peyzaj, mahremiyet, enerji verimliliği, doğru planlama, malzeme kalitesi ve satış sonrasındaki yönetim çok daha önemli olacak.
Ben özellikle şu noktayı önemsiyorum:
Bir gayrimenkul projesinin gerçek sınavı teslim edildiği gün değil, beş-on yıl sonra başlar.
O bina hâlâ estetik görünüyorsa, ortak alanları düzgün çalışıyorsa ve insanlar orada yaşamaktan memnunsa başarılı bir proje yapılmıştır.
Türkiye Bülteni: Mimari ve iç mimariye olan ilginiz burada mı devreye giriyor?
Selçuk Güven Ülker: Evet. Çünkü mimariyi sadece estetik bir konu olarak görmüyorum.
İyi tasarım aynı zamanda ekonomik değer yaratır.
Doğru tasarlanmış bir otel daha güçlü bir misafir deneyimi yaratabilir. İyi tasarlanmış bir konut projesi daha yüksek değerini koruyabilir. Doğru planlanmış ticari alan daha fazla insan çekebilir.
Dolayısıyla mimari benim gözümde sadece bir maliyet kalemi değildir.
Doğru yapıldığında yatırımın değerini artıran bir sermaye unsurudur.
Türkiye Bülteni: Peki lüks proje nedir?
Selçuk Güven Ülker: Bence Türkiye'de zaman zaman lüks ile pahalılığı birbirine karıştırıyoruz.
Her yere mermer koymak, büyük avizeler kullanmak veya altın renkli detaylar eklemek bir projeyi lüks yapmaz.
Benim için lüks; sessizliktir, mahremiyettir, iyi peyzajdır, doğru ışık alan bir evdir, kaliteli bir yataktır, iyi servis almaktır.
Bir otelde banyoya girdiğinizde havlunuzu koyacak doğru yer düşünülmüşse bile bu tasarım kalitesidir.
Gerçek lüks bazen gözünüze ilk çarpan şey değil, hayatınızı kolaylaştıran detaydır.
Türkiye Bülteni: Alanya'nın yabancı yatırımcı açısından geleceğini nasıl değerlendiriyorsunuz?
Selçuk Güven Ülker: Yabancı yatırımcı önemli ama meseleye yalnızca konut satışı olarak bakarsak büyük resmi kaçırırız.
Bir insanın başka bir ülkeden gelip Alanya'da sermaye yatırması aslında şehre duyduğu güvenin göstergesidir.
Fakat o güvenin devam etmesi için hukuki güvenlikten şehir düzenine, sağlık hizmetlerinden eğitime, ulaşımdan sosyal yaşama kadar güçlü bir ekosistem gerektiriyor.
Hedefimiz “Kaç yabancıya konut sattık?” olmamalı.
“Dünyanın farklı ülkelerinden nitelikli insanların yaşamayı ve yatırım yapmayı tercih ettiği bir şehir miyiz?”
Bence esas soru budur.
Türkiye Bülteni: Türkiye'deki ekonomik koşullar turizm ve inşaat yatırımlarını nasıl etkiliyor?
Selçuk Güven Ülker: Yüksek maliyet ortamında yatırım kararları doğal olarak zorlaşıyor.
Finansman, işçilik, enerji, malzeme ve işletme maliyetleri sürekli hesaplanmak zorunda.
Ancak burada yatırımcıların yapabileceği en büyük hatalardan biri sadece bugünün maliyetini düşünerek kaliteden vazgeçmek.
Çünkü bir otel veya bina birkaç yıllık yatırım değil.
Bugün maliyetten yüzde birkaç tasarruf etmek için verdiğiniz yanlış bir karar, önümüzdeki on veya yirmi yıl boyunca size daha büyük maliyet olarak geri dönebilir.
Bu nedenle ben yatırım kararlarında ilk yatırım maliyetinden çok toplam yaşam döngüsü maliyetine bakılması gerektiğine inanıyorum.
Türkiye Bülteni: Antalya ile Alanya arasındaki ilişkiyi nasıl görüyorsunuz?
Selçuk Güven Ülker: Antalya dünyanın bildiği çok güçlü bir marka.
Alanya'nın da bunun içerisinde çok özel bir karakteri var.
Biz Antalya ile yarışmaya çalışmak yerine Antalya'nın küresel marka gücünden faydalanıp Alanya'nın farklılıklarını ön plana çıkarmalıyız.
Alanya Kalesi'nden limanına, sahillerinden şehir hayatına kadar çok güçlü bir hikâyeye sahip.
Bizim ihtiyacımız yeni bir kimlik icat etmek değil. Zaten sahip olduğumuz kimliğin değerini yükseltmek.
Türkiye Bülteni: Bir iktisatçı olarak şehir ekonomisine baktığınızda neyi farklı görüyorsunuz?
Selçuk Güven Ülker: Ekonomiyi sadece para hareketi olarak değerlendirmiyorum.
Bir şehirde trafik nedeniyle insanların kaybettiği zaman da maliyettir. Kötü planlanmış yapılaşmanın ileride oluşturacağı altyapı ihtiyacı da maliyettir. Yeşil alanların azalmasının yaşam kalitesi üzerindeki etkisi de ekonomik sonuçlar doğurur.
Dolayısıyla şehir planlamasında bugünkü geliri maksimize etmekle uzun vadeli refahı artırmak her zaman aynı şey değildir.
Ben burada ikinci tarafın daha önemli olduğunu düşünüyorum.
Çünkü iyi şehircilik aslında uzun vadeli ekonomi politikasıdır.
Türkiye Bülteni: 15-20 yıl sonrasının Alanya'sını nasıl görmek istiyorsunuz?
Selçuk Güven Ülker: Daha fazla bina yapılmış bir şehir görmek tek başına beni heyecanlandırmıyor.
Daha yeşil, daha düzenli, mimari standardı daha yüksek, insanların rahatça yürüyabildiği, gastronomisi gelişmiş, kültür ve sanatın şehir hayatında daha fazla yer aldığı bir Alanya görmek isterim.
Turizmde ucuzlukla değil kalitesiyle bilinen; gayrimenkulde yalnızca yabancıya satış rakamlarıyla değil, yaşam standardıyla konuşulan bir şehir.
Çünkü sonuçta bugün verdiğimiz kararların gerçek sonucunu bizden sonraki nesiller yaşacak.
Çocuklarımıza daha fazla metrekare değil, daha değerli bir şehir bırakmamız gerekiyor.
Türkiye Bülteni: İş hayatında sizin için para mı, itibar mı?
Selçuk Güven Ülker: Bir işletmenin para kazanması gerekir. Ekonomik gerçekliği olmayan romantik bir iş anlayışına inanmıyorum.
Ama sadece kısa vadeli kazanca odaklanan bir iş modelinin de sürdürülebilir olduğuna inanmıyorum.
Para kaybedebilirsiniz ve yeniden kazanabilirsiniz.
Güveni ve itibarı kaybettiğinizde onu geri kazanmak çok daha zordur.
Ben uzun vadede iyi iş yapmanın zaten ekonomik karşılığını oluşturduğuna inanıyorum.
Türkiye Bülteni: Son bir soru. Alanya'nın geleceğini tek paragrafla anlatmanızı istesek?
Selçuk Güven Ülker: Bence önümüzde iki yol var.
Birincisi daha fazla yatak, daha fazla konut, daha fazla araç, daha fazla yapı ve sürekli daha fazla sayı üzerinden büyümeye çalışmak.
İkincisi ise elimizdeki değerleri daha nitelikli hale getirerek kişi başına geliri, yaşam kalitesini, yatırım değerini ve şehir markasını yükseltmek.
Ben ikinci yolun Alanya'yı çok daha güçlü bir geleceğe taşıyacağına inanıyorum.
Çünkü belli bir noktadan sonra büyüklük rakamlarla değil, ürettiğiniz değerle ölçülür.
Alanya artık yeterince büyük. Şimdi daha değerli olma zamanı.
Türkiye Bülteni, değerli görüşleri ve Alanya’nın geleceğine ilişkin değerlendirmeleri için Selçuk Güven Ülker’e teşekkür ederiz.
Sefer Çetinkaya
Türkiye Bülteni
Genel Yayın Yönetmeni
