Ev sahibi ve kiracıların dikkatine: Kira artış oranı sınırında 8 kritik madde öne çıkıyor

Ev sahibi ve kiracıların dikkatine: Kira artış oranı sınırında 8 kritik madde öne çıkıyorKira artışlarını yüzde 25'le sınırlayan düzenleme yasanın yürürlüğe girdiği tarih ve sonrasında yapılan kira sözleşmelerini kapsayacak, 1 Temmuz 2023'e kadar geçerli olacak. Yasal düzenlemeye göre sabit artış oranında fatura dahil, eşyalı ev ayırımı bulunmuyor.

Kiracı kira dönemi gelince yüzde 25 artış yapacak, ancak beşinci yılını dolduran kiracılar için bu oranın üzerinde artış söz konusu olabilecek.

Yasa Meclis'ten geçmeden önce yapılan kira sözleşmeleri süren vatandaşlar yüzde 25'lik artış sınırına geri dönemeyecek. Bu sınır, 1 Temmuz'da yenilenen kira sözleşmeleri için geçerli olacak. Evin satılması durumunda kiracının eski kira sözleşmesi devam edecek.

Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Ali Güvenç konuya ilişkin merak edilen sorulara yanıt verdi:

Sözleşmesi Haziran'da yenilenen ne yapacak, % 25'e dönebiliyor mu?

1 Temmuz'dan önce yenilenen kira sözleşmeleri için yüzde 25 güncellemesi söz konusu değil. Haziranda sözleşmesi yenilenenler bu düzenlemeden yararlanamıyor. Onlar açıklanan en son TÜFE 12 ay ortalaması olan yüzde 39.33 oranında zam yapmak durumunda. Geriye dönük bir uygulama söz konusu olmuyor.

Evin satılması durumunda süreç nasıl işleyecek?

Ev satılsa da kiracının eski sözleşmesi geçerliliğini korur. Yeni ev sahibi isterse kiracıya 6 ay süre verir isterse kira sözleşmesinin bitim tarihinden 1 ay içinde dava açabilir. Evi yeni alanın dava açabilmesi için burada oturacağını, ihtiyacı olduğunu ispatlaması gerekiyor.

Eşyalı, fatura içinde tutulan konutlar için yüzde 25 sınırı geçerli mi?

Yasal düzenlemede eşyalı eşyasız ayırımı bulunmuyor. Mevcut tabloda doğalgaz, elektrik, su gibi kalemler arttığı için yüzde 25 uygulanamaz görünüyor. Burada da ev sahipleri ile uzlaşma, anlaşma yoluna gidilebilir.

Düzenlemeden geçmişe yönelik kira sözleşmeleri etkilenecek mi?

Kira artış sınırının uygulanması için 1 Temmuz 2022'de başlayan 30 Haziran 2023'te biten sözleşme olması gerekiyor. Düzenleme şu anda oturan ve oturmaya devam eden, birinci ve beşinci yıl arasında uzama dönemi gelen kiracıları koruyan bir düzenleme oldu. Ev sahibi bu oranın altında zam yapabilecek ancak fazlasını talep edemeyecek.

Kira geliriyle geçinen ev sahipleri dava açabilir mi?

Geçimini kira geliriyle sağlayan ev sahibi tahliye davası açabilir. Beşinci yılını dolduran kiracılar için mal sahiplerinin kira tespit davası açarak kirayı artırma hakkı bulunuyor. Burada yüzde 25 limiti bulunmuyor. Ev sahibi kira tespit davası için ihtarname çektiyse ve kiracı 5. yılı doldurduysa dava açar, mahkemeye gider.

Buradaki kriterler mahkemenin atadığı bilirkişi tarafından belirlenir. Hâkim hakkaniyet oranında indirim de uygulayarak kirayı yeniden belirler. Kiracı kira dönemi geldiğinde yüzde 25 artış yapar. Beşinci yılı doldurduysa ev sahibi bunun üzerinde artış talep edebilir.

İşyerleri için de kirada bir sınır söz konusu mu?

Kiraya zam yılda 1 kez sözleşme yenileme tarihinde ve TÜFE 12 ay ortalamasına göre yapılır. Mesela son açıklanan mayıs ayı TÜFE 12 ortalaması yüzde 39.33 oldu. Bu oran haziranda sözleşmesi yenilenecek konut ve işyeri sakinleri için üst sınır. 5 yılı geçen kiracı için ise kira tespit davası açılarak, kiranın yeniden belirlenmesi talep edilebilir

Yeni uygulama ile kiraya zam nasıl yapılacak?

Kiracılar bir yıllık dönemde TÜFE ortalamasını takip etmeyecek, yüzde 25 zam oranı sabit olacak. Böylece 3 bin lira kirası olan 3.750 lira ödeyecek. Bu uygulama sadece konutlar için geçerli olacak. Ofis, işyerlerindeki kira artışı için bir sınır bulunmuyor?

Haziranda yenilenen TÜFE 12 ay ortalamasını mı dikkat alacak?

Bu ay sözleşmeleri yenilenler bu fırsattan yararlanamıyor. Buna göre TÜFE 12 aylık ortalaması olan yüzde 39.33 oranında zam yapılması gerekiyor. Ancak kiracı ve ev sahibi arasında uzlaşı durumunda bunun altında bir kira artışı da yapılabilir.

İŞ YERİ KİRALARINA ÜST SINIR TALEBİ

Reel sektör, perakendeciler iş yeri kiralarına üst sınır getirilmesini talep etti. Birleşmiş Markalar Derneği Başkanı Sinan Öncel, iş yeri kiralarına üst sınır getirilmesi halinde maliyet kalemlerinden birindeki artışın frenleneceğini, bu adımın da TÜFE'nin dizginlenmesine önemli katkı yapacağını bildirdi.

Öncel, "Benzer bir sınır işyerleri için de gelmeli. Mülk sahiplerinin mağdur olmamaları ve kiracı ile karşı karşıya gelmemeleri için kira gelirlerine de vergi kolaylığı sağlanmasını öneriyoruz. Kira, perakende sektörü için en önemli maliyet kalemlerinden birini oluşturuyor. Her türlü mal ve hizmetin maliyetindeki artış da er veya geç fiyatlara yansıyor. İş yeri kiralarına üst sınır getirilirse maliyet kalemlerinden birindeki artış frenlenir" dedi.